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Ein Gastbeitrag von Oliver Putz von immoprentice

Immobilieninvestitionen gelten seit jeher als eine der lukrativsten und sichersten Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen und finanzielle Sicherheit zu erreichen.

Trotzdem empfinden viele Menschen den Einstieg in diesen Markt als schwierig und verwirrend.

Das muss aber nicht sein!

In diesem Artikel möchten ich daher ein bisschen Licht ins Dunkel bringen und angehenden Immobilieninvestoren dabei helfen, die Welt der Immobilien als Kapitalanlage besser zu verstehen.

Lass‘ uns aber ganz am Anfang beginnen, dem schweren ersten Schritt beim Einstieg in das Thema Immobilieninvestitionen!

Warum ist der Einstieg in Immobilieninvestitionen für viele Menschen schwierig?

Der Einstieg in Immobilieninvestitionen stellt für viele Menschen eine Herausforderung dar.

Häufig ist es die Kombination aus fehlendem Wissen, Fehlannahmen und der Angst, einen großen finanziellen Schritt zu wagen der Menschen (vielleicht auch dich?) davon abhält den Einstieg in die Welt der Immobilieninvestitionen zu finden.

In diesem Abschnitt will ich mir mit dir daher einmal die Gründe ansehen, warum der Einstieg in Immobilieninvestitionen schwierig erscheint, und, viel wichtiger, mit dir besprechen, wie du diesen Hürden begegnen kannst.

Gängige Fehlannahmen über den Start in Immobilieninvestitionen

Eine der gängigsten Fehlannahmen ist, dass man sehr viel Geld benötigt, um in Immobilien zu investieren.

Viele Menschen glauben, dass sie erst ein großes Vermögen aufbauen müssen, bevor sie überhaupt an den Kauf von Immobilien denken können und dass der Immobilienmarkt viel zu komplex für normale Menschen ist.

Das sind aber beides Fehlannahmen.

Weder brauchst du einen Abschluss im Bereich Immobilien, um erfolgreich mit Immobilien Geld zu verdienen, noch benötigst du ein Vermögen, um deine erste Immobilie zu kaufen.

Aber der Reihe nach…

Wie viel Geld benötigt man wirklich, um in Immobilien zu investieren?

Eine Immobilie ist teuer, das stimmt.

Aber eine Immobilie kaufst du nicht bar, sondern über einen Kredit (du bezahlst meist sogar weit über 50% des Kaufpreises über den Kredit!)

Tatsächlich kannst du schon mit geringen Eigenkapitalquoten, wie zum Beispiel von 20 oder 30% vom Kaufpreis in den Markt einsteigen.

Kombinierst du dies damit, dass du zum Start erst einmal in ein kleines 1-Zimmer-Apartment für investierst, hast du nicht nur dein Risiko erfolgreich begrenzt, sondern auch eine nötige Eigenkapitalsumme, für die du kein Millionär sein musst.

So gibt es selbst in München (ein Markt, der sehr teuer ist) laut Immobilienscout24 aktuell 41 Apartments, die für unter 200.000€ angeboten werden.

Bei 30% Eigenkapitalquote reden wir hier also von 60.000€. Klar, nicht wenig, aber weit entfernt von der Million. Und vermutlich sind die Preise bei dir vor Ort sogar günstiger als in meinem Beispiel.

Was sind die ersten Schritte, um in Immobilien als Kapitalanlage einzusteigen?

Um erfolgreich in den Markt einzusteigen, ist es wichtig, dass du dich – wie bei jeder Investition — über die verschiedenen Aspekte des Immobilieninvestments informierst.

In diesem Abschnitt will ich mich daher mit den ersten Schritten befassen, die du als angehender Immobilieninvestoren unternehmen solltest, um deine Investitionsziele zu erreichen.

Wie finde ich das richtige Anlageziel für mich?

Bevor du in Immobilien investierst, solltest du überlegen, welche Art von Anlageziel du verfolgst. Folgende Fragen können dir dabei helfen, deine persönlichen Ziele herauszufinden.

• Möchte ich langfristig Vermögen aufbauen oder kurzfristig Gewinne erzielen?
• Wie viel Risiko bin ich bereit, einzugehen?
• Wie viel Zeit und Engagement kann ich in das Immobilieninvestment investieren?

Welche Art von Immobilien sollte ich in Betracht ziehen?

Es gibt verschiedene Arten von Immobilien, in die du investieren kannst, wie zum Beispiel:

• Einfamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilien
• Wohn- und Geschäftshäuser
• Grundstücke

Jede dieser Immobilienarten hat ihre eigenen Vor- und Nachteile sowie unterschiedliche Renditepotenziale.

Gerade als Anfänger würde ich dir aber (kleine) und langweilige Eigentumswohnungen empfehlen.

Warum? Nun, einerseits hast du bei einer Eigentumswohnung eine Hausverwaltung, die sich um sehr viele Dinge kümmert: Wann muss die Heizung erneuert werden? Wer bestellt die neuen Mülltonnen? Wie wird der Sturmschaden vom letzten Wochenende repariert?

Die Organisation all dieser (und vieler weiterer) Punkte im Umfeld der Bewirtschaftung einer Immobilie nimmt dir die Hausverwaltung bei einer Eigentumswohnung ab.

Und auch beim Thema Nachfrage und Liquidität sind kleine Eigentumswohnungen im Vorteil: eine 0815-Eigentumswohnung ist etwas, was sowohl bei Mietern als auch bei Käufern immer nachgefragt ist.

Dir hat dein Mieter gekündigt oder du willst die Immobilie verkaufen? Bei einer langweiligen Standard-Eigentumswohnung findest du leicht einen neuen Mieter oder auch einen neuen Käufer, falls du dich von dem Objekt trennen willst.

Wie finde ich geeignete Immobilien zum Investieren?

Nachdem du dich nun also für eine bestimmte Art von Immobilie entschieden hast, gilt es, geeignete Objekte zum Investieren zu finden. Hier sind einige Tipps, die dabei helfen können:

1. Recherche: Informiere dich über den lokalen Immobilienmarkt, indem du zum Beispiel Zeitungsanzeigen, Online-Portale oder lokale Makler nutzt. So erhältst du einen Überblick über das aktuelle Angebot und die Preise in der Region.
2. Besichtigungen: Plane Besichtigungstermine für potenzielle Immobilien ein und verschaffe dir so einen Eindruck von der Lage, dem Zustand und dem Wert des Objekts. Die Besichtigungen kannst du gerade am Anfang auch super nutzen, um ein Gefühl für deinen lokalen Immobilienmarkt zu bekommen.
3. Due Diligence: Wenn ein Objekt interessant erscheint, führe eine sorgfältige Prüfung durch. Lasse dir den Grundbuchauszug schicken, studiere die Protokolle der Eigentümerversammlung und wälze die Hausgeldabrechnungen. Vor allem aber kalkuliere das Objekt sauber durch!

Wie kann ich den Kauf einer Immobilie finanzieren?

Die Finanzierung einer Immobilie ist ein entscheidender Aspekt.

Es gibt verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, aber in der Regel wirst du zu einer Bank gehen und einen Immobilienkredit beantragen.

Wie finde ich die passende Finanzierung für meine Situation?

Um dabei die passende Finanzierung für dich zu finden, ist es wichtig zu wissen, wie hoch deine Risikotoleranz ist.

Du kannst eine Immobilie zu 100% mit Eigenkapital finanzieren. Dein Risiko ist dann sehr gering, da du keinen Kredit hast.

Das andere Extrem ist eine 100% Finanzierung. Sinkt die Immobilie auch nur minimal im Wert, hast du bei dieser Finanzierung auf einmal eine negative Vermögensbilanz und mehr Schulden als Immobilienwert. Entsprechend hast du hier ein sehr hohes Risiko, musst aber auch nur sehr wenig Eigenkapital einbringen.

Den perfekten Eigenkapitalanteil gibt es daher nicht. Ähnlich wie bei Aktien und ETFs musst du entscheiden wie viel Risiko du eingehen möchtest und wie viel Sicherheit du brauchst.

Persönlich fühle ich mich zum Beispiel bei einer 80% Beleihung noch immer wohl, das kann bei dir aber komplett anders aussehen.

Beim Thema Finanzierung geht es aber natürlich nicht nur um das „wollen“, sondern auch um das „können“. Wenn du dir aktuell unsicher bist, wie viel Kredit du für eine Immobilieninvestition überhaupt bekommen kannst und wie du das berechnest, dann schaue dir gerne auch einmal das untenstehende Kurzvideo an, wo es genau um diese Frage geht.

Wie kann ich meine Immobilie erfolgreich vermieten?

Eine erfolgreiche Vermietung ist für Immobilieninvestoren von zentraler Bedeutung. Denn nur eine Immobilie, die vermietet ist, generiert auch Einnahmen.

Die Auswahl zuverlässiger Mieter ist daher entscheidend für den Erfolg deiner Vermietung. Das Thema „passenden Mieter finden“ ist zu komplex, um es in diesem Artikel in aller Tiefe mit zu behandeln. Falls dich das Thema aber näher interessiert, such‘ einfach mal bei Google nach „Mieter finden Immoprentice“.

Welche Risiken und Herausforderungen sollte ich als angehender Immobilieninvestor kennen?

Natürlich haben Immobilien, wie jede Anlage, auch Risiken.

Als Immobilieninvestor ist es daher wichtig, dass du dir über die möglichen Risiken und Herausforderungen im Klaren bist und entsprechende Maßnahmen zur Risikominimierung triffst.

Im Folgenden will ich dir einen Überblick über die, aus meiner Sicht, wichtigsten (wirtschaftlichen) Risiken beim Thema Investieren in Immobilien geben.

Welche wirtschaftlichen Risiken bestehen beim Immobilieninvestment?

Die Haupt-Risiken beim Immobilieninvestment sind aus meiner Sicht:

• Marktrisiken: Immobilienpreise können Schwankungen unterliegen, die von Faktoren wie der allgemeinen Wirtschaftslage, Zinsentwicklungen oder regionalen Entwicklungen abhängen.
• Instandhaltungskosten: Unvorhergesehene Reparaturen oder Sanierungen können erhebliche Kosten verursachen, die sich ebenfalls negativ auf deine Rendite auswirken werden.
• Leerstand & Mietausfälle: Ein langanhaltender Leerstand deiner Immobilie wird zu Einnahmeausfällen führen und somit deine Rendite zerstören. Im schlimmsten Fall macht wird deine Immobilieninvestition dadurch sogar zum monatlichen Zuschussgeschäft!

Wie kann ich mich gegen Risiken absichern?

Um dich gegen die genannten Risiken abzusichern, kannst du aber auch verschiedene Maßnahmen ergreifen:

• Diversifikation: Um die Marktrisiken zu minimieren kannst du zum Beispiel in unterschiedliche Standorte investieren, um dein Portfolio breiter aufzustellen und so das Risiko zu verteilen.
• Finanzielle Reserven: Um das Risiko von ungeplanten Instandhaltungskosten abzufedern, solltest du immer ausreichend finanzielle Rücklagen für unvorhergesehene Kosten bereithalten. So kannst du finanzielle Engpässe vermeiden, wenn doch einmal etwas ist was du mit Geld lösen musst.
• Sorgfältige Objektauswahl: Prüfe potenzielle Investitionsobjekte gründlich hinsichtlich Lage, Zustand und Entwicklungspotenzial, um mögliche Problemimmobilien gar nicht erst zu kaufen.

Fazit

Immobilieninvestitionen können eine (sehr) attraktive Möglichkeit sein, langfristig Vermögen aufzubauen und von stabilen Renditen zu profitieren.

Leider trauen sich viele nicht den ersten Schritt zu machen und schaffen so nie den Einstieg. Nach diesem Artikel ist es für dich hoffentlich ein bisschen leichter geworden den Einstieg zu finden.

Um es noch einmal zusammenzufassen:

Achte auf die Auswahl des richtigen Anlageziels und der passenden Immobilienart, passe die Finanzierung an deine eigene Risikotoleranz an und prüfe alles sauber bevor du eine Immobilie kaufst, um die Risiken von einem Immobilieninvestment zu minimieren.

Denn auch wenn der Einstieg in die Welt der Immobilieninvestitionen zunächst einschüchternd erscheinen mag, so kannst du, mit der richtigen Herangehensweise, ausreichend Wissen und einer langfristigen Perspektive, in diesem Bereich erfolgreich investieren und dir so eine zusätzliche (und sogar Inflationsgeschützte!) zweite Einkommensquelle aufbauen.

Und glaub‘ mir: wenn du dich dazu entscheidest, den Schritt in die Immobilieninvestition zu wagen, wirst du feststellen, dass es gar nicht so schwer ist, den richtigen Einstieg zu finden.

Autorenvorstellung

Zwar sind Immobilien komplexer als ein MSCI World, aber trotzdem ist er fest davon überzeugt, dass jeder das notwendige Fachwissen erlernen kann, um erfolgreich in Immobilien zu investieren und sich so eine stabile und sichere Altersvorsorge aufzubauen.